Acheter un bien immobilier à la chandelle à Paris grâce à Maitre Simon
FAQ 2017-12-02T18:06:57+00:00

1.    Comment savoir quels biens sont mis en vente ?

Vous trouverez la liste des prochaines ventes à Paris en cliquant ici. Les ventes sont annoncées environ un mois à l’avance. Elles ont toujours lieu le jeudi à 14h00. Ces annonces donnent des informations générales sur les biens vendus, principalement leur adresse, leur surface, le montant de la mise à prix, c’est-à-dire l’enchère de départ. Cela vous permet de faire un premier tri. Cette information est cependant limitée et, si vous me prenez comme avocat, j’irai chercher des informations complémentaires. Je vous recommande aussi de vous rendre à la visite des lieux qui est organisée avant la vente afin de vérifier de vos propres yeux que le bien vous convient. Voir la liste des biens ici

2.    Est-ce qu’on fait de bonnes affaires en participant aux adjudications immobilières ?

Oui, mais il ne faut pas regarder que le prix ! Parce qu’il y a beaucoup plus de personnes qui veulent acheter que de personnes qui veulent vendre à Paris. Donc les biens vendus à la barre du Tribunal partent souvent quasiment au prix du marché. Si vous cherchez un bien immobilier, il faut donc plus voir les ventes à la barre du tribunal comme un autre canal de recherche, à côté des canaux habituels, agences et petites annonces. Sachant que les biens vendus devant le Tribunal ne sont pas dans les canaux habituels. Pour en savoir plus cliquez ici.

3.    Quel est le prix final d’un bien vendu en adjudication ?

Le prix final c’est bien sûr d’abord le prix de l’enchère victorieuse. A cela il faut typiquement ajouter de 10 à 15% de frais annexes, principalement les droits de mutation et le coût de la procédure de vente. Ces frais annexes de 10 à 15% peuvent être plus élevés, en particulier sur les biens de faible valeur comme des places de parking où le coût de la procédure de vente peut être important par rapport au prix de l’enchère victorieuse. Plus d’informations ici.

4.    Quels sont les choses à regarder quand on cherche un bien ?

La première chose à regarder c’est bien sûr la taille et l’emplacement du bien. Il faut aussi regarder s’il est occupé ou non. Par exemple, s’il y a un locataire, le bail sera transmis au moment de la vente. C’est donc important si vous achetez pour habiter. Si au contraire c’est le propriétaire qui occupe les lieux et que vous voulez les habiter, vous pourrez l’expulser mais ce n’est pas forcément la chose la plus agréable et ça peut prendre du temps et coûter de l’argent. Souvent les gens regardent également la mise à prix, c’est-à-dire l’enchère de départ, mais c’est une information qui n’a pas beaucoup de sens parce que la mise à prix n’est pas forcément fixée par rapport à la valeur du bien. Donc elle ne vous informe pas sur ce que sera le prix final. Par exemple, un appartement de 42 m2 dans le 10e arrondissement a été mis à prix 50.000 euros et est parti à 334.500 euros. Il y a d’autres éléments qui peuvent être importants, par exemple sur l’état du bien, qui se trouvent dans le cahier des conditions de vente disponible au Tribunal. C’est mon travail d’aller les vérifier et de vous en faire part, sauf si bien sûr vous voulez aller consulter vous-même le cahier des conditions de vente. Enfin, pour être sûr que le bien vous convient, l’idéal est toujours d’aller le visiter lors de la visite organisée avant la vente.

5.    Comment faire pour participer à une vente ?

La première chose c’est bien sûr de trouver le bien sur lequel vous souhaitez enchérir. La deuxième, c’est de fixer le montant maximum de l’enchère que vous êtes prêt à faire, en contactant au besoin votre banque pour savoir les sommes qu’elle serait disposée à vous prêter. Une fois que vous avez ces éléments, vous pouvez prendre contact avec moi. Lors de ce premier contact, il faut que vous me fournissiez une copie complète de votre extrait d’acte de naissance. Vous pouvez commander cet extrait en ligne. J’en ai besoin pour préparer des documents avant la vente et pour finaliser la vente si vous remportez l’enchère. Si vous êtes mariés, en particulier sous le régime de la communauté, ou que vous souhaitez acheter le bien à plusieurs, j’ai aussi besoin de la copie complète de l’extrait d’acte de naissance de votre conjoint ou de la ou les personnes avec qui vous achetez. A ce stade, je vous demande également de me verser un honoraire de réservation. Une fois qu’il est payé, je suis engagé avec vous et je ne peux plus accepter d’autre client pour la même vente. Pour apprendre comment participer cliquez ici

6.    De quels documents ai-je besoin pour participer à une vente ?

Pour participer à une vente, vous devez d’abord me fournir une copie complète de votre extrait d’acte de naissance. Vous pouvez commander cet extrait en ligne. Si vous êtes mariés, en particulier sous le régime de la communauté, ou que vous souhaitez acheter le bien à plusieurs, j’ai aussi besoin de la copie complète de l’extrait d’acte de naissance de votre conjoint ou de la ou les personnes avec qui vous achetez. Je vais ensuite vous fournir ce qu’on appelle un modèle de pouvoir que nous remplirons ensemble. C’est un document obligatoire par lequel vous m’autorisez à vous représenter à la vente. Il contient des informations sur vous, sur le bien que vous voulez acheter et sur le montant maximum de l’enchère que vous êtes prêt à faire. Vous devrez également me fournir deux chèques spéciaux qu’on appelle des chèques de banque. Un chèque de banque est un chèque émis par votre banque comme son nom l’indique. Il garantit que les sommes indiquées sont bien présentes et bloquées sur votre compte. Il faut donc le demander à votre banque qui mettra habituellement 2 à 3 jours à vous le remettre. Le premier chèque de banque que vous devez me fournir doit être égal à 10% de la mise à prix du bien, c’est-à-dire de l’enchère de départ, avec un minimum de 3.000 euros. Si, par exemple, la mise à prix est de 45.000 euros, vous devrez me fournir un chèque de banque de 4.500 euros. Le second chèque de banque doit être égal à 10% du montant maximum auquel vous êtes prêts à enchérir. Donc si, par exemple, vous êtes prêt à monter jusqu’à 300.000 euros pour un bien, vous devrez me fournir un chèque de banque de 30.000 euros. Ces deux chèques ne doivent pas être à mon nom mais à l’ordre du Bâtonnier de Paris qui est le chef des avocats parisiens et qui conserve les sommes avant la vente. En pratique, je vous précise que, l’usage à Paris, si vous ne remportez pas la vente, et de vous rendre immédiatement les chèques et vous pourrez donc les déchirer.

7.    Je viens d’identifier un bien qui sera vendu dans deux jours, est-ce que vous pouvez me représenter à la vente ?

Oui, si vous me fournissez immédiatement tous les documents dont j’ai besoin, c’est-à-dire une copie intégrale de votre acte de naissance et deux chèques de banque, le premier de 10% de la mise à prix du bien et le second de 10% du montant maximum de votre enchère. Nous compléterons immédiatement ensemble un pouvoir et je ferai mes vérifications habituelles avant la vente. En pratique cependant, il est préférable de préparer une vente au moins 2 semaines à l’avance, pour éviter la précipitation et donc le risque d’erreur.

8.    Je viens d’identifier un bien qui sera vendu dans deux jours, est-ce que vous pouvez me représenter à la vente ?

  • avant la vente, au moment où vous me contactez, je vous demande 250 euros ce qui me permet de me bloquer pour vous et de refuser toute autre personne qui voudrait participer à la même vente. Si vous ne remportez pas la vente, c’est la seule chose que vous aurez à me payer ;
  • si vous remportez la vente, je vous demanderai un honoraire complémentaire de 1.450 euros pour finaliser la vente. Je vous précise que je touche également certaines sommes sur la vente, que vous payer donc, qui sont de l’ordre de 1.000 euros en cas d’enchère égale à 150.000 euros.Bien sûr, je ne vous fais pas payer deux fois ces 1.000 et je l’inclus dans les 1.450 euros que je vous demande. Donc, en résumé, mes tarifs c’est 250 euros avant la vente et c’est tout si vous ne la remportez pas, et 1.700 euros au total, avant et après la vente, si vous la remportez.

9.    Qu’est-ce que vous faites en pratique ?

En pratique, dès que vous m’avez versé mon honoraire de réservation, je vais vérifier auprès de l’avocat qui dirige la vente que celle-ci va bien avoir lieu puisque, sur 5 à 15 ventes par semaine à Paris, d’une à 5 n’ont pas lieu, tout simplement parce que le propriétaire a payé la dette pour laquelle son bien était mis en vente. Je vais aussi vérifier le cahier des conditions de vente, c’est-à-dire le livret regroupant les informations sur la saisie du bien et le bien lui-même pour vérifier qu’il n’y a pas de problème. Je vais préparer avec vous le pouvoir qui est nécessaire pour que je vous représente à la vente et, si vous remportez la vente, je vais faire toutes les démarches nécessaires pour la finaliser.

10.    Comment se déroule la vente ?

Les ventes ont lieu à Paris tous les jeudi à 14h00 dans ce qu’on appelle la Salle des criées qui est une salle du Tribunal dédiée aux ventes. Il y a habituellement de 5 à 15 biens qui sont mis en vente chaque semaine. Avant l’audience, je remettrai vos deux chèques de banque, celui de 10% de la mise à prix du bien et celui de 10% de votre enchère maximum, à une représentante de l’Ordre des avocats qui les conservera. Si vous ne remportez pas la vente, ils vous seront immédiatement rendus à la fin de l’audience et vous pourrez les déchirer. Pendant l’audience, chaque vente est appelée l’une après l’autre et l’avocat qui représente la partie demandant la vente doit confirmer qu’il entend bien faire vendre le bien. S’il n’est pas là où s’il indique ne pas vouloir faire vendre le bien, la vente est annulée. C’est relativement fréquent, tout simplement parce que les propriétaires des biens vendus paient souvent au dernier moment les dettes qui justifiaient la vente. Si la vente est bien requise, c’est-à-dire si elle est confirmée, les enchères commencent, en partant du montant de la mise à prix. A chaque fois qu’une enchère est faite, un compte-à-rebours de 60 secondes repart du début. Et si 60 secondes s’écoulent sans nouvelle enchère, la dernière enchère est victorieuse. Si c’est votre enchère, je m’approcherai alors du bureau du juge, je remettrai le pouvoir que nous aurons préparé ensemble au greffier et je prononcerai la formule consacrée : « Plaise à Monsieur le Président déclarer adjudicataire [mon client] de l’immeuble dont s’agit moyennant le prix principal [du montant de l’enchère] outre les charges pour le compte de Me Simon ( présent et) acceptant. »

11.    Y a-t-il des « trucs » à connaître quand on participe à une vente aux enchères ?

Si vous venez assister à une vente, vous verrez qu’en pratique c’est assez simple. Vous avez une vente qui est appelée et ensuite vous avez des avocats qui font des enchères. Il n’y a rien de plus simple. Maintenant il y a quand même quelques « trucs », en particulier pour acheter au plus juste, c’est-à-dire juste au-dessus du montant de l’enchère maximum d’un éventuel concurrent si vous êtes deux personnes intéressées par un bien et que c’est vous qui êtes prêt à monter le plus haut. Ces « trucs » je ne les donne pas ici mais bien sûr, si nous travaillons ensemble, je vous les donnerai.